开云(中国)Kaiyun|开发商两项合同违约，消费者应该如何维权？

简介：房屋买卖合约作为一种类似的买卖合同，它是认为买人将房屋交付给并移往所有权与买受人，买受人缴纳价款的合约。房屋买卖合约中牵涉到到多个过程，还包括竣工验收、交房、办理房地产权证等。如果开发商将并未竣工验收的房屋不予交付给，包含逾期交房债权人，且如期无法在合约期限内为住户办理房地产权证，消费者应当如何维权，否可以仅有针对其中一项债权人展开控告呢?下面，就跟小编一起来看一看这个案例吧! 2007年10月18日，原告李某林、周某妮与被告某房地产有限公司签定商品房买卖合同，合约中誓约：李某林、周某妮出售该房地产有限公司研发预售的某花园住宅房1套，总价款为236944元;该房地产公司应该在2008年9月30日前将已展开竣工验收备案注册的商品房交付使用，若因该房地产公司的原因造成并未按合约誓约期限将商品房交付使用且逾期多达30日，买房人拒绝之后履行合同的，房地产公司从合约誓约的交付给期限的第二天起至实际交付给日起至，按日缴纳买房人已交付给房价款万分之一的违约金;在商品房交付使用之日起60日内，由房地产公司到房地产管理部门办理房地产权证，如因房地产公司责任，导致买房人无法在规定时间内获得房地产权证，从逾期之日起，渝港公司不应按已付房价款总额依人民银行同期贷款利率缴纳违约金。在合约签定后，原告缴纳了房款，但是该房地产公司在未展开房屋竣工验收的情况下于2009年7月8日将房屋交付给原告用于，同时至今也未办理房屋权属的初始注册。

原告控告催促裁决被告全面履行合同，立刻为原告办理房地产权证，并缴纳迟延办理房产证的违约金19439元。【法院裁判】 该市人民法院在审理过程中向原告回应：工程竣工验收合格是商品房交付给强制性的法定条件，予以竣工验收的房屋不合乎交付给条件。

原告可以之后就逾期交房的事实向被告主张逾期交房违约金，并早已征询原告否要更改诉讼请求。原告回应需要更改并坚决拒绝被告缴纳逾期办证的违约金。一审法院认同原告的表达意见，并以在房屋并未合法交付给的情况下，原告拒绝被告依合约办理房地产权证尚能不具备条件为由，裁决：被告房地产公司于商品房竣工验收合格后60日内帮助原告办理房屋所有权更改登记手续;上诉原告的其它诉讼请求。

裁决后原告以该房地产公司至今未有为其办理房屋产权证书，应该分担赔偿损失的责任为由，驳回裁决，催促对原判第二项不予改判。该市中级人民法院经审理指出，在房屋予以竣工验收情况下，被告就将房屋交付给原告用于，由于该房屋至今仍并未竣工验收，被告至今并未给原告办理房地产权证书，已包含债权人，不应分担逾期办证的违约责任。

二审法院指出，原判确认事实清楚，但适用法律有误。2011年 11月19日，法院裁决：保持一审判决第一项;更改一审判决第二项为被告以已付房款236944元为本金，按人民银行同期贷款利率，向原告缴纳逾期办证的违约金。【小编评析】 从上述的法院裁决可以显现出，本案一、二审对事实确认皆没争议，只是在法律限于上有分歧。

导致分歧的主要原因就是在房屋予以竣工验收合格的情况下，能否对逾期交房的违约责任与逾期办理房屋产权证的违约责任展开自由选择的问题。合约是双方当事人关于权利义务誓约的现实意思回应，只要誓约的内容不违背法律、行政法规的强制性规定，不伤害国家、集体和他人的合法权益，就应该确认为有效地。

本案中，原、被告双方签定的商品房买卖合同，关于在房屋交付使用后60日内办理房屋产权证书是被告的合约义务，被告若未予遵守，就应该分担按已付房价款总额依人民银行同期贷款利率向原告缴纳违约金的责任。商品房必需经过竣工验收方能交付使用，而本案被告在予以竣工验收的情形下，就将房屋交付给原告用于，即使原告实际接房划归寄居，但其也不合乎法律意义上的交付给，这实属不合法交付给，其多达合约誓约期限办理竣工验收，则包含逾期交房的债权人;同时，该房屋予以竣工验收的责任与原告牵涉到，被告在房屋交付使用后60日内无法为原告办理房屋产权证书，则又包含逾期办证的债权人。

住户作为原告一方，当然可以自由选择上述两种违约责任之一。而在本案中，原告不拒绝被告分担逾期交房的违约责任，只是拒绝其分担逾期办证的违约责任，这完全符合合约誓约，应该获得反对。因此，在上述的案件中，交付给的房屋虽予以竣工验收，但无法阻却其分担办理房地产权证的义务，被告仍应该分担逾期办证的违约责任。

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